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僑福芳草地支撐起的高端藝術(shù)商業(yè)神話正在逐漸分裂。2月27日，北京商報記者造訪僑福芳草地發(fā)現(xiàn)，商場不同樓層設置了多處圍擋，即便處于就餐頂峰期，商場仍較為冷清。歷經(jīng)十余年展開，高端藝術(shù)早已不是僑福芳草地的專屬特點。在消費趨勢改變的當下，僑福芳草地還應對消費需求作出預判，結(jié)合朝外商圈改造的全體規(guī)劃，貼合當下消費需求作出從頭調(diào)整，然后推進項目可持續(xù)展開。

客流稀少掉鋪嚴峻。

十余年展開，僑福芳草地略顯“疲態(tài)”。北京商報記者在現(xiàn)場看到，當下僑福芳草地各樓層均能看到不同巨細的圍擋。其間，L1、LG1、LG2三個樓層的圍擋面積較小，大面積的圍擋首要集中于L2及L3層。相較于2023年，從前引進的BAPE Gallery、shenshen、Pour Lui及Ermanno Scervino等6家品牌現(xiàn)已連續(xù)撤出。彼時引進的韓江薈全國首店在群眾點評顯現(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)已暫停營業(yè)。

不只如此，在18—19時就餐頂峰時刻，北京商報記者造訪時發(fā)現(xiàn)，商場內(nèi)的餐飲門店也較為冷清，各個餐廳的落座率不超越15桌。一家餐廳店員向記者表明，餐廳的素日客流并不多，“中午時由于周邊的寫字樓白領客群較為豐厚，上座率還算可觀，但到晚上基本就沒有幾桌客人了”。

客流冷清相同體現(xiàn)在僑福芳草地的影院中。以當下熱片《哪吒之魔童鬧?！窞槔?月26日19時的場次售票狀況只要個位數(shù)，但相隔6公里的向陽合生匯一起刻場次的售票狀況卻較為達觀，中心區(qū)域的方位已大都售罄。

盡管當下展開境況受困，但僑福芳草地也在活躍采納調(diào)整辦法。項目負責人向北京商報記者泄漏，僑福芳草地當下正在擬定一些調(diào)改行動。但到發(fā)稿，并未奉告詳細的改造方向。

據(jù)了解，僑福芳草地于2004年開端建造，于2012年正式入市，是僑福集團旗下的商業(yè)項目。僑福芳草地總建筑面積達20萬平方米，包含寫字樓、購物中心以及超五星酒店怡亨酒店，項目總投資達30億元。

小眾定位不再小眾。

作為商業(yè)藝術(shù)的“天花板”，僑福芳草地一入市就招引了很多顧客的目光。建筑結(jié)構(gòu)奇特多變、藝術(shù)品隨處可見，236米長的亞洲最長室內(nèi)步行吊橋貫穿了整個空間。2012年開業(yè)的僑福芳草地是北京“非標”商業(yè)的代表，不只具有各類藝術(shù)展覽，還具有卡地亞、IWC萬國、Rolex勞力士等奢侈品品牌，在開業(yè)之初商場內(nèi)50%的品牌都是首入我國的小眾品牌。

不過，展開至今，特斯拉、Thom Browne、MOSCHINO、sandro等品牌已相繼離場，IWC萬國、Rolex勞力士也挑選退出。隨后，僑福芳草地也曾經(jīng)過引進親子業(yè)態(tài)、運動業(yè)態(tài)如哈里小屋、sugarmade、HEAD、lululemon等品牌，但并未真實盤活該商業(yè)項目。

東臨世貿(mào)天階、南向國貿(mào)商城、北臨三里屯邃古里，從地理方位來看，僑福芳草地處于東部較為富貴的地段，且周邊具有頭部寫字樓、酒店等便當資源，有著較為豐厚的消費客群，但近些年來僑福芳草地并未真實地“破圈”，客流反而日趨削減。針對這一展開境況，我國百貨商業(yè)協(xié)會履行會長兼秘書長楊青松以為，跟著當下消費趨勢的改變，僑福芳草地尋求藝術(shù)和質(zhì)量消費的“高冷”特性并不能添加顧客與商業(yè)項目之間的黏性，盡管場內(nèi)品牌更多在著重質(zhì)量消費，但相較于周邊國貿(mào)、北京SKP等商業(yè)項目，在以性價比為主的消費年代，僑福芳草地的品牌競爭力并不強。

“高冷”的商場無法捉住顧客的“心”更體現(xiàn)在餐飲業(yè)態(tài)。北京商報記者查找發(fā)現(xiàn)，僑福芳草地引進的餐飲品牌如韓江薈、然壽司等客單價大多在500元以上，新明園和藏家的客單價也都在300元左右，并不契合當下的消費趨勢。這或許也是在客流頂峰期餐廳上座率不高的首要原因。

借力朝外商圈。

開年之后，僑福芳草地所在朝外商圈的朝外大街城市更新二期工程行將發(fā)動。朝外大街城市更新二期工程將連續(xù)一期“年青力”的主基調(diào)，對藍島大廈、豐聯(lián)廣場、泛利大廈、昆泰嘉華酒店周邊及昆泰世界商業(yè)街等區(qū)域展開全面晉級。依照規(guī)劃，地鐵6號線、17號線、22號線和28號線將在僑福芳草地鄰近的東大橋站進行交會，東大橋站也將成為全市首個“四線換乘”紐帶。

結(jié)合朝外大街城市更新改造的規(guī)劃，僑福芳草地也可借力尋求打破。楊青松以為，僑福芳草地的藝術(shù)價值在北京商業(yè)中仍別出心裁，未來僑福芳草地能夠更多地添加與顧客的互動。憑借朝外大街全體的改造規(guī)劃，改進物理銜接，強化區(qū)域聯(lián)動，力求與朝外大街同享客流資源，同朝外商圈其他的商業(yè)項目構(gòu)成錯位展開。

和橋組織CMO兼商業(yè)研究中心負責人李晨晨也表達了相同觀念。在李晨晨看來，僑福芳草地能夠連續(xù)其藝術(shù)風格，為區(qū)域高凈值人群持續(xù)深化藝術(shù)商業(yè)綜合體的體會功用，未來項目能夠深化高端服務力及完善會員服務體會，引進奢侈品品牌服務中心、高端健康辦理、世界醫(yī)療中心等高端的體會業(yè)態(tài)以及文化藝術(shù)互動體會類的業(yè)態(tài)。一起，項目的招商方針可從“收租”到“共營”形式改變，憑借當下朝外商圈的消費熱度，進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合，然后尋求“破圈”的新機遇，引發(fā)藝術(shù)商業(yè)的二次覺悟。

北京商報記者 王思琦。